小孩子才做選擇，成年人全都要。
01
7，有多重要？
人民幣匯率再次破7。
9月16日，離岸人民幣與在岸人民幣雙雙跌破整數(shù)關(guān)口“7”。這是繼2019年8月和2020年7月之后，第三次破7。
與年初6.3左右的高點(diǎn)相比，半年多時(shí)間，人民幣貶值幅度接近10%。
7，之所以如此重要，在于它早已成為匯率的心理關(guān)口。過去每逢破7之際，相關(guān)部門都會(huì)強(qiáng)力出手，直接喊話、動(dòng)用外儲(chǔ)、匯率降準(zhǔn)、發(fā)行央票皆有之。
其實(shí)，從理性角度來看，面對(duì)一個(gè)瞬息萬變的市場(chǎng)，6.9和7.1并無太大區(qū)別，人民幣雙向波動(dòng)是正常現(xiàn)象。
但在心理防線面前，是否破7，則關(guān)乎整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期。
畢竟，在人民幣匯率持續(xù)走低的同時(shí)，央行非但沒有跟隨收緊貨幣，反而貨幣政策仍在持續(xù)松綁。
年內(nèi)，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)連續(xù)4次加息，而我國央行則是先后3次降息，且樓市利率降息幅度超過了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。
穩(wěn)房價(jià)的天平，似乎壓過了穩(wěn)匯率。
02
加息VS降息
中美經(jīng)濟(jì)周期、貨幣周期，正在走向分化。
美國面臨的最大的問題，是40年來最高通脹的困擾。
中國面臨的問題是，疫情和地緣持續(xù)擾動(dòng)之下，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱的三重壓力。
因此，為了抗通脹，美聯(lián)儲(chǔ)加息，加息，還是加息。
今年以來，美國已經(jīng)連續(xù)4次加息，第5次即將落地，未來還會(huì)持續(xù)加碼。
眾所周知，作為國際貨幣，每一次美聯(lián)儲(chǔ)加息之際，就是新興市場(chǎng)動(dòng)蕩之時(shí)。斯里蘭卡等國的債務(wù)危機(jī)、土耳其等國的超級(jí)通脹就是典型例證。
美國加息，全球主要經(jīng)濟(jì)體貨幣都會(huì)應(yīng)聲而落，中國也不例外。
事實(shí)上，與其他貨幣相比，人民幣貶值幅度不算夸張。
畢竟，日元對(duì)美元匯率創(chuàng)下了1998年的新低，歐元對(duì)美元匯率更是首次跌破1比1。
與此同時(shí)，為了穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，我們選擇了持續(xù)降息。
今年以來，央行已經(jīng)先后3次降息，樓市基準(zhǔn)利率創(chuàng)下20年來新低，而實(shí)際房貸利率創(chuàng)下了2009年以來的新低。
眾所周知，房貸利率以5年期LPR利率為基準(zhǔn)。過去1年，5年期LPR利率從4.65降到4.3%。
加上之前針對(duì)首套房定向降息20bp，最新房貸利率已低至4.1%。
與之對(duì)比，2009年時(shí)我國房貸基準(zhǔn)利率為5.95%，考慮到最低7折的打折因素，當(dāng)時(shí)最低房貸利率僅為4.156%。
而在去年，首套房貸利率最高觸及6%的高位，山頂?shù)娘L(fēng)可謂寒徹入骨。
03
保房價(jià)VS保匯率
保房價(jià)還是保匯率，并非偽命題。
想要保房價(jià)，貨幣不但不能收緊，反而還要不斷放水，但這勢(shì)必對(duì)人民幣帶來貶值壓力，匯率破7就不令人意外。
同樣，如果要保匯率，地產(chǎn)就必然要持續(xù)承壓。要知道，這一次房地產(chǎn)面臨的市場(chǎng)環(huán)境，完全不同于幾年前，地產(chǎn)下行的風(fēng)險(xiǎn)之大，超乎所有人的預(yù)期。
幾年前，保房價(jià)還是保匯率之爭沒有想象中那么激烈。
原因在于，當(dāng)時(shí)的國際環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，我國還有相當(dāng)大規(guī)模的外匯儲(chǔ)備，再加上不斷強(qiáng)化的資本管制，房價(jià)與匯率能夠?qū)崿F(xiàn)一定程度的平衡。
這一次，地緣環(huán)境不同于以往，疫情沖擊更是懸在頭頂?shù)暮谔禊Z，房價(jià)與匯率遭遇了同向沖擊。
當(dāng)然，匯率也要穩(wěn)，但相比而言，地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的重要程度顯然更大，帶來的連帶沖擊也更為明顯。（參閱《誰是最依賴土地財(cái)政的城市？》）
地產(chǎn)不穩(wěn)，不說爛尾樓如何清理，許多地方的土地財(cái)政都會(huì)遭遇沖擊，進(jìn)而影響到一些城市的財(cái)政基本盤。
近段時(shí)間，一些中小城市公交停運(yùn)乃至拍賣殯儀館運(yùn)營權(quán)之類的現(xiàn)象層出不窮，核心原因就在于稅收與土地財(cái)政的同步下行。
所以，這種背景下，通過降息、取消限購限貸、發(fā)放棚改貸款來維護(hù)樓市穩(wěn)定，就成了必然之舉。
政策的天平，自然轉(zhuǎn)向了保房價(jià)這一邊。
04
人民幣貶值，影響有多大？
人民幣貶值，影響幾何？
一方面，人民幣貶值，無疑有利于出口，但也會(huì)抬升進(jìn)口成本。
不過，這并非簡單的因果關(guān)系。
如果歐美經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退，外需減弱也會(huì)導(dǎo)致出口增速放緩。同樣，如果地緣沖突加劇，發(fā)達(dá)國家加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，外貿(mào)也會(huì)面臨一定壓力。
同時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)加息之下，全球主要經(jīng)濟(jì)體貨幣都在貶值，而人民幣貶值力度并不夸張，相比其他貨幣的出口優(yōu)勢(shì)也不算明顯。
尤其是，今年以來，疫情、地緣沖突及高溫限電等因素持續(xù)擾動(dòng)，對(duì)制造業(yè)和外貿(mào)出口也帶來一定影響。
另一方面，人民幣貶值，這讓原本就外債累累的房地產(chǎn)更是雪上加霜。
當(dāng)然，既然房企美元債已經(jīng)出現(xiàn)了集體違約，人民幣貶值還是升值，影響都不大了。
更關(guān)鍵的是，匯率如果持續(xù)貶值，可能會(huì)導(dǎo)致一定程度的資本外流，從而對(duì)資產(chǎn)價(jià)格形成挑戰(zhàn)。
這才是匯率貶值最大的挑戰(zhàn)，所以即使保房價(jià)優(yōu)先，匯率一定也得穩(wěn)住。
05
保交樓，不保房企？
保房價(jià)，樓市又將何去何從？
2022年我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，遭遇的是1998年住房市場(chǎng)化改革以來最大的沖擊，樓市從黃金時(shí)代直接掉到了黑鐵時(shí)代。
面對(duì)地產(chǎn)下行，政策松綁力度之大，堪稱2016年以來最寬松。
房貸利率創(chuàng)下13年新低且不說，包括蘇州、青島、濟(jì)南、鄭州在內(nèi)的強(qiáng)二線城市都在試圖取消限購，極盡刺激之能事。
然而，地產(chǎn)面臨的不只是市場(chǎng)問題，更涉及預(yù)期，這不是簡單的松綁或刺激就能逆轉(zhuǎn)的。
所以，地產(chǎn)救市，并不局限于地產(chǎn)本身，而政策也有了更為明確的取向。
保交樓而不保房企，正在成為共識(shí)。
保交樓，是拯救爛尾的有力舉措，也是顧及民生的基本考慮，更是穩(wěn)定市場(chǎng)信心的必然選擇。
與之對(duì)比，一些民營企業(yè)可謂尾大不掉，杠桿之高、債務(wù)之巨、問題之多，遠(yuǎn)非簡單的政策所能挽救，該付出的代價(jià)必然要付出。
我們看到，為了防止房企躺平，一些城市出臺(tái)了相當(dāng)嚴(yán)厲的舉措。（參閱《零門檻！這個(gè)特大城市，真的急了》）
合肥明確，查實(shí)房企故意“躺平”等行為的，要嚴(yán)格處置，及時(shí)曝光。
鄭州更進(jìn)一步，對(duì)不配合復(fù)工的房企進(jìn)行偷漏稅核查，而對(duì)房企的預(yù)售資金使用情況進(jìn)行全面審計(jì)，追究相關(guān)責(zé)任。
06
分化的未來
經(jīng)過這一輪大變局之后，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)都將面臨大洗牌。
首先，預(yù)售制遭遇了前所未有的挑戰(zhàn)。即使現(xiàn)售制度仍舊難以普及，至少預(yù)售資金監(jiān)管不會(huì)再聽之任之。
其次，民營企業(yè)大概率會(huì)批量退出市場(chǎng)，一些曾經(jīng)叱咤風(fēng)云的地產(chǎn)大佬將會(huì)就此沉寂，高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的玩法一去不復(fù)返。
黃奇帆說，未來將有2/3的房企離開市場(chǎng)，這句話正在得到驗(yàn)證。
最關(guān)鍵的是，房價(jià)只漲不跌的強(qiáng)預(yù)期，開始逐步瓦解。即使這一輪救市能夠力挽狂瀾，人們對(duì)于房地產(chǎn)的未來也會(huì)心存疑慮。
顯然，未來全國樓市將會(huì)加速分化。
在黑鐵時(shí)代，地產(chǎn)將會(huì)失去全民造富效應(yīng)，而變成一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)的投資游戲。
